부동산이나 집을 구할 때 흔히 공인중개사를 통해 집을 알아보고 매도인과 매수인 관계를 맺습니다.
이때 부동산매매에 대한 체결이나 임대차 관련 행위가 이루어 지면 중개의뢰인 즉 집을 구해달라고 하는 사람이나 집을 매매하는 사람 등은 중개업무에 대해 비용이 발생합니다.
부동산 개입공인중개사에게 소정의 중개보수 및 부동산 개업공인중개사가 중개대상물의 관계 확인은 물론 공제가입 등에 관한 비용산정 기준과 절차에서 여러 분쟁이 발생합니다.
공인중개사의 과실_공인중개사법
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부동산 개업공인중개사의 고의 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효, 취소가 되거나 계약이 성사되지 않아 해제된 경우에는 중개업자에게 중개보수를 지급할 의무가 없습니다. 부가적으로 공인중개사는 중개의뢰인에게 중개 대상물의 권리 확인은 물론 계약금 반환채무이행 보장에 따른 실비를 받을 수 있습니다.
공인중개사법에 따르면 과도한 중개수수료 혹은 실비를 요구할 수 없다고 하였는데요. 중개하는 건물이 주택인 경우 거래금액의 0.9% 안에서 특별시나 광역시, 도 또는 자치도 마다 다를 수 있으며 주택을 제외한 중개대상물이나 건물은 국토교통부령으로 정해집니다.
중개보수의 한도 및 중개인 보수 산정방법
주택이나 주택 이외의 부동산을 매매할 때 거래금액의 0.9%이내에서 산정되어야 하며 매매금액만을 적용합니다. 주택을 교환하거나 부동산을 교환하는 경우 역시 거래금액의 0.9%를 적용하며 거래하는 중개대상물이나 건물 중에 금액이 큰 건물 가액으로 산정합니다.
중개보수 외 중개업자는 매도 임대 그 밖의 권리를 이전하고자 하는 중개의뢰인에게 영수증이나 계약금 등 반환채무이행 보장에 들어가는 금액에 대한 실비를 청구 할 수 있으며 소재지를 관할하는 시, 도의 조례와 법규로 정한 기준에 따라 실비를 받아야 합니다.
서울을 기준으로 중개보수의 상한요율 및 한도액을 알아보면 5천만원 미만은 0.6%의 상한요율을 적용하여 최대 25만원이 한도액이며 5천만원~2억원 미만은 0.5%를 적용하여 80만원이 한도액 입니다. 2억원~6억미만의 경우 0.4%를 적용합니다. 6억원 이상은 0.9% 이하로 주택을 기준으로 중개보수 실비의 상한요율을 산정하게 되며 주택 외 부동산은 거래금액에 상관없이 0.9%를 적용하면 됩니다. 만약 거래 금액이 1억인 서울 소재의 주택매매 중개보수라면 어떻게 금액을 산정할까요? 상한 요율 0.5%를 적용하여 100,000,000 x 0.5%는 50만원이 한도액이 됩니다.
과도한 중개보수 요구시 대응방법
오피스텔에 월세 계약을 한 경우 보증금 500에 월 차임이 35만원인 경우인데 중개업자가 중개보수로 33만원을 달라고 요구할 경우
주택의 중개에 대한 매매나 교환의 경우는 거래금액의 0.9% 이내 임대차의 경우는 거래금액의 0.8 이내에서 각시나 도에 따라 다르지만 주택 외의 중개대상물은 거래금액의 0.9% 안에서 의뢰인가 공인중개사가 협의합니다. 위의 경우 보증금 외에 차임이 있는 월세 입니다. 이때는 월 차임액 x 100+ 보증금이 거래 금액이 되는데요. 하지만 거래 금액이 5천만원 미만인 경우에는 월 차임액x 70에 보증금을 더한 가격이 거래금액이 됩니다.
계산상 5천만원 미만이므로 월차임 x70 + 보증금액에 중개 보수율 0.9를 곱하여 계산 하면 되는데 35만원x70 + 500만원 은 2950만원이 거래 금액이 됩니다. 여기에 0.9를 곱하면 26만5천5백원이 중개보수료에 합당합니다. 즉 위에서 중개업자가 요구한 33만원은 과도한 금액으로 불법이기 때문에 차액은 지급하지 않아도 됩니다.
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