임대인은 민법 제623조에 의하여 임대차기간 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하여야 할 의무를 부담하며 이는 임차인의 차임지급의무에 대응되는 임대인의 핵심적인 의무이다.
임차목적물에 물리적인 하자(예컨대 누수, 파손)가 있게 되면 임차인이 임차목적물을 계약목적에 따라 사용ㆍ수익하는 데에 장애가 발생하는바, 이러한 하자의 수선이 불가능하고 임차목적물을 사용ㆍ수익할 수 없다면 임차인은 사용ㆍ수익불능을 이유로 곧바로 임대차계약을 해지할 수 있고, 한편 수선이 가능하더라도 임대인에게 임차목적물을 수선하여 줄 것을 요구하였는데도 임대인이 이를 이행하지 아니한다면 이행지체를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다(대법원 1991. 10. 25. 선고 91다22605, 22621 판결, 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등).
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수선의무의 범위
임대인의 수선의무에 관한 사항은 강행법규가 아니므로 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그러한 특약에 의하여 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 봄이 상당하다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결).
반면, 임차목적물에 물리적인 하자가 생긴 경우에도 그것이 임차목적물의 사용에 따라 통상 생기는 것이고 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용ㆍ수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않는다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결, 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결).
임차목적물의 물리적 하자
임차목적물에 물리적인 하자가 있는 경우뿐만 아니라, 임차목적물의 준공미필(사용승인미필)이나 임차목적물의 용도변경에 대한 관할관청의 허가를 받지 아니하는 경우와 같은 사유로 임차목적을 달성할 수 없는 경우도 물리적인 하자가 있는 경우와 같이 보아야 할 것이다.
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