주택임대차보호법상 최단 존속기간으로 보장된 2년에 더하여 임차인에게 인정된 계약갱신요구에 따른 2년이 더해져 사실상 4년의 임대차 존속기간이 보장되도록 법개정이 이루어지면서, 임대인 입장에서는 한 번 전세를 주면 4년 동안이나 계약에 종속되는 것이 아닌가 하는 우려를 사고 있습니다.
모든 상황에서 무조건적으로 4년의 임대차기간이 보호받는 것은 아니라는 점을 필히 기억하여야 합니다. 주택임대차보호법은 임대인과 임차인 사이 공평성을 위하여 예외적인 상황에서 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 별도의 규정을 두었습니다.
주택임대차보호법 제6조의 3-2기 이상의 차임을 연체한 경우
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임차인이 임대차존속기간 중 어느 때라도 2기 이상의 차임을 연체한 사실이 있는 때 임대인은 적법하게 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
임대인과 임차인 모두 반드시 기억하여야 할 것은 과거 계약기간 중 2기 이상의 연체사실이 있는 경우라고 한다면, 만일 2개월 이상의 차임 연체사실이 있었고, 설사 이후 임차인이 그동안 미납하였던 차임을 일괄 변제하여 연체사실이 해소되었다고 하더라도 임대인에게 적법한 계약갱신거절권이 보장된다는 점입니다.
단 한 번이라도 법에서 정한 연체사실이 존재한다면, 계약상 임대인과 임차인의 신뢰가 단절된 것으로 보아 임대인에게 적법한 갱신거절권능이 부여됩니다.그 밖에 임차인이 거짓이나 부정한 방법 등으로 당해 목적물을 임차한 경우에도 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
쌍방 합의 아래 상당한 보상을 제공한 경우
주택임대차보호법의 취지가 상대적으로 계약상 열악한 지위에 있는 임차인의 보호를 위해 계약갱신요구권을 규정한 점에 비추어볼 때, 만일 임대인과 대등한 지위에서 그러한 권리를 행사하지 않을 것을 조건으로 하여 합의 아래 상당한 보상을 제공하고 제공받은 경우에서까지는 임대인이 임차인의 갱신요구에 구속된다고 볼 수 없는 것이 바람직합니다.
따라서 임대인과 임차인이 서로 합의 하에 상당한 보상을 제공하고 이를 제공받아 계약갱신을 하지 않기로 한 경우에는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
다만 임차인의 입장에서 임대인에게 적법한 계약갱신거절권을 부여한 것으로 볼 수 있는 타당한 보상이 제공되었는지 여부는 사안에 따라 구체적으로 판단되어야 할 문제입니다.
임대인의 동의 없이 무단 전대한 경우
임차인이 집주인인 임대인의 동의 없이 해당 목적물의 전부나 일부를 무단으로 전대하여 애초 임대차계약상의 신뢰의무를 저버린 경우, 임대인은 임차인의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
뿐만 아니라 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 임차 주택의 전부나 일부를 파손한 경우에 있어서도 임차인의 요구대로 계약을 갱신하는 것이 임대인에게 지극히 불리한 사유가 된다고 보아 임대인에게 계약갱신거절권능이 인정됩니다.
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에도 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
임대인이 실거주하려는 경우
임대인은 물론 임대인의 직계존속 또는 직계비속이 실거주하고자 하는 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
예컨대 임대인이 사정변경을 이유로 임차 목적물에 직접 거주하고자 하는 경우 또는 임대인의 부모 및 자녀들이 거주하고자 하는 경우에서까지 임대인이 임차인의 계약갱신요구에 무조건적으로 구속된다고 한다면, 이는 임대인의 입장에서 재산권을 심히 제약받는 결과를 초래하기 때문입니다.
따라서 이와 같은 경우, 즉 임대인 또는 그 직계존속 및 직계비속의 실거주 목적이 있는 경우에는 임대인에게 계약갱신거절권이 인정된다고 보아야 할 것입니다.
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임차 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 더 이상 계약상의 목적을 달성하지 못하는 경우를 비롯하여 임대차건물의 노후ㆍ훼손 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 기타 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어져 임대인이 당해 목적물의 대부분을 철거하거나 그 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우에도 임대인에게 적법한 계약갱신거절권능이 부여될 수 있습니다.